Trình tự phát triển một dự án bất động sản đòi hỏi nhiều bước pháp lý quan trọng để đảm bảo dự án được triển khai hợp pháp và đúng quy trình. Nếu không tuân thủ đầy đủ các quy định, chủ đầu tư có thể gặp nhiều khó khăn về mặt pháp lý, tài chính và kinh doanh.
Bài viết dưới đây sẽ cung cấp một lộ trình chi tiết về trình tự phát triển một dự án bất động sản, đi kèm với các cơ sở pháp lý quan trọng theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền (UBND tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ tùy theo quy mô dự án).
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Văn bản đề xuất chủ trương đầu tư.
- Đề xuất dự án, nguồn vốn và phương án huy động vốn.
- Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư.
- Khi được phê duyệt chủ trương đầu tư, dự án sẽ bước sang giai đoạn tiếp theo.
Phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng
Nếu dự án chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, chủ đầu tư phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đấu thầu 43/2013/QH13
- Luật Đấu giá số 01/2016/QH14
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Các hình thức phát triển quỹ đất:
- Đấu giá quyền sử dụng đất nếu đất thuộc sở hữu Nhà nước.
- Chuyển nhượng đất từ cá nhân/tổ chức nếu đất đã có chủ sở hữu.
- Giải phóng mặt bằng là giai đoạn quan trọng, có thể kéo dài nhiều năm nếu không được thực hiện tốt.
Công nhận chủ đầu tư dự án
Sau khi có đất hợp pháp, chủ đầu tư cần được công nhận tư cách pháp lý để triển khai dự án.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Thông tư 19/2016/TT-BXD
Hồ sơ cần nộp:
- Văn bản đề nghị công nhận chủ đầu tư.
- Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Sau khi được công nhận, chủ đầu tư có thể tiến hành lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ cụ thể của dự án, xác định phân khu chức năng, giao thông nội bộ, cảnh quan…
Cơ sở pháp lý:
- Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12
Hồ sơ quy hoạch 1/500 gồm:
- Bản vẽ quy hoạch tổng thể.
- Thuyết minh dự án, quy mô xây dựng.
- Đánh giá tác động môi trường.
- Sau khi quy hoạch 1/500 được duyệt, dự án chính thức được phép triển khai các bước tiếp theo.
Quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu đất dự án chưa phù hợp quy hoạch sử dụng, chủ đầu tư phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm thủ tục giao đất.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Hồ sơ xin giao đất/chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Đơn đề nghị giao đất.
- Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Sau khi hoàn tất, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
Các khoản chi phí gồm:
- Tiền sử dụng đất.
- Thuế đất phi nông nghiệp.
- Phí cấp phép xây dựng.
Sau khi hoàn tất, chủ đầu tư có thể xin giấy phép xây dựng.
Xin giấy phép xây dựng
Đây là điều kiện quan trọng để dự án có thể khởi công hợp pháp.
Cơ sở pháp lý:
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13
- Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng
- Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp để cấp phép xây dựng
- Thông tư 15/2016/TT-BXD
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng gồm:
- Bản vẽ thiết kế chi tiết.
- Quy hoạch 1/500 đã được duyệt.
- Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư.
Khi có giấy phép, dự án có thể chính thức triển khai thi công.
Xây dựng và hoàn công
Sau khi thi công xong, chủ đầu tư cần làm thủ tục hoàn công để được cấp giấy chứng nhận sở hữu.
Hồ sơ hoàn công gồm:
- Biên bản nghiệm thu công trình.
- Hồ sơ thiết kế và thi công.
- Bản vẽ hoàn công.
Sau khi được cấp sổ hồng, chủ đầu tư có thể tiến hành bàn giao sản phẩm cho khách hàng.
Kết luận
Trình tự phát triển một dự án bất động sản trải qua nhiều bước phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải nắm rõ các quy định pháp lý để tránh rủi ro. Bài viết này đã cung cấp thông tin chi tiết về từng bước trong quá trình triển khai dự án cùng với cơ sở pháp lý đầy đủ.
Hy vọng bài viết giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình phát triển bất động sản tại Việt Nam!
=========================
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: 176/1 – 176/3 Nguyễn Văn Thương, Phường 25, Quận Bình Thạnh, HCM
Email: info.bconscity@gmail.com
Website: https://bconscity.binhduong.vn
